导报记者 刘勇 济南报道
纵观整个2010年，调控成为房地产市场的总旋律。国十条、二套房首付提高、国五条、三套房停止房贷、限购令等政策连续出台，房地产市场调控力度不断加码。住宅市场的投机性需求成为打击目标，而纯投资的商业地产却未涉及，并吸引了越来越多投资者的目标。由此带来的是商业地产价格的一路飙升，部分价格已经突破了10万元一平方米。
投资者纠结买房还是买铺
从去年国庆节到现在，孙毅一直纠结着，是再买套房子还是买间商铺成了两难选择。孙毅拥有自己的公司，年收入约为几十万元，已经拥有了两套房子。而手中有了闲钱的他，还想继续投资。“买房还是不错的资产保值增值方式。”7日，孙毅这样对经济导报记者说。
去年国庆节期间，他向一个朋友透露出想买房投资的想法，对方却劝他买间商铺。
“虽然国家近两年一直在调控房价，但济南的房价非但没有下跌，还一直在涨。”不过孙毅还是有些担心，如果国家继续调控房地产市场，房价万一下跌了，对他来说就是投资失败。
泉城路一家商业地产的销售经理给孙毅算了一笔账，让孙毅有点动心。按照对方的说法，一套商铺的年投资回报率一般都在9%以上，10年差不多就能收回全部的投资，而普通住宅的年投资回报率没有这么高，目前的住宅投资回报率多为4%左右，还要担心因房价下跌带来的损失。
不过对孙毅来说，买商铺压力同样不小。“接近6万元一平方米的价格，100平方米的商铺总价就要500多万元。”这对孙毅来说是个不小的难题。
商业地产火爆
7日，导报记者走访了济南市多个在建或者已建成的商业楼盘，看到的是一片热闹的景象。
在解放路一家在建的商业楼盘，尽管销售中心还在装修，但导报记者从其工作人员口中得知，虽然还没有正式对外销售，销售价格也没有出炉，但已经有不少投资者提前预订了一些位置相对较好的商铺。“我们的位置好，有独立的产权，估计单价应该在4万元以上。”工作人员表示。
在洪家楼附近的一家房产中介机构，导报记者询问是否有附近的商铺出租时，该店的工作人员徐雅琴表示，“根本没有挂牌商铺，即使有也会在很短的时间内成交。”她告诉导报记者，商铺的销售情况明显好于住宅。商铺挂牌后不出几天就能售出，而且价格也比较坚挺，基本处于卖方市场。据导报记者了解，因为商铺的火爆，不少房产中介机构还专门成立了商铺销售团队。
据导报记者了解，此前有炒铺族在济南一房产中介机构挂出某楼盘的18套商铺，一天内全部成交。
价格一路走高
炒铺族的疯狂热炒，使济南市的商铺价格一路走高。
调研机构合富辉煌(中国)山东公司的分析报告称，去年10月济南市底层商铺整体均价在26756元/平方米左右，其中，中部区域作为济南市商业的核心区域，销售价格最高，约为26828元/平方米。
以保利芙蓉为例，去年年初商铺刚入市时价格为每平方米3万元左右，现在已经有人以每平方米4.5万元的价格在房产中介机构挂牌出售。
而在泉城路附近的泉乐坊商业步行街，导报记者了解到，其商铺的售价高达5.6万元—8.8万元一平方米不等。而2009年其价格还在2.4万元—4.4万元一平方米。
省府前街红尚坊商铺的均价已经突破了5万元一平方米，部分商铺的价格更是达到了9万元—10万元一平方米。
一家商业地产公司的负责人陆璐告诉导报记者，从商铺的销售情况看，短期投资客占10%，希望获得租金收益或涨幅较高后出手的占80%，剩下10%是用于自营的。
投资前景看好
“按照未来发展趋势，商业地产的投资前景看好。”世联怡高房地产顾问机构济南市场部经理梁伟表示。在他看来，目前住宅市场成交量出现下滑，部分资金转入商业地产，不仅是投资客转向商业地产，开发商也出现销售转移，市场分化已经出现。虽然目前商业地产成交量相比于住宅还是较少，但是整体发展处在上升势头。
此外，导报记者注意到，在去年下半年的建设用地供应中，商业用地供应比例和供应量均较往年明显增大。尤其是去年12月份，商业用地市场活跃，济南市已经有多幅商业地块成交。济南市国土资源局网站发布的信息显示，在成交的12幅土地里面，共有7幅商业金融用地。而去年12月23日，济南市国土资源局对两幅商业地块进行拍卖，大幅溢价成交，成交价分别高达5.1亿元和1.66亿元。
作者：刘勇 济南 (本文来源：大众网-经济导报 )
資料來源：经济导报(济南)
http://news.163.com/11/0110/03/6Q0OT39B00014AED.html
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