♥Welcome to 傑芳．大謙 world♥

去年恒基地產李兆基家族以18.2億元投得的山頂白加道35號 ，樓面地價達68,229元，創出亞洲地價新高。（文匯報資料照）

張達智/整理

　近年大陸富豪成為香港豪宅的捧場客，中原地產預期，美元持續疲弱，市場熱錢充斥，資金仍傾向流入樓市，加上山頂南區落成量匱乏，今年此區交投量將增加30%，樓價有望升20%，大陸富豪比例會由去年20%升至30%，其中會以華東及華北的客戶較多，尤其是來自重慶、成都等城市，皆因內地買家鍾情面積大、設計佳及空間大的盤源，物業會作招待、休養或放置收藏品之用。 

　香港文匯報13日報導，中原豪宅山頂南區董事兼大中華高端物業香港辦公室總經理何兆棠昨指出，今年山頂南區豪宅市場受惠於不少傳統富豪家族產業可能會出現結構改變，如重組物業資產等，會陸續出現收購及重建的趨勢，加上該區豪宅市場以屋地重建為主，新發展項目傾向發展大面積特色單位，甚至會出現接近6,000呎或附帶私人泳池的項目。 

何兆棠料樓面地價升至7萬 

過去的2010年上海樓市，“調控日益嚴厲但房價還在漲”這是絕大多數人的共識。但若說“2010年上海商品住宅成交均價環比漲幅史上最兇，超過以往任何一年”，估計絕大多數人都會詫異。

但統計數據已出爐，“成交均價漲勢史上最兇”已是事實。數據顯示，2010年上海市各環線商品住宅成交均價，內環內、內中環、中外環、外郊環、郊環外的環比漲幅分別高達36.41%、41.39%、58.64%、52.95%和54.94%，即使是瘋狂的2007年和2009年，同類數據僅分別是15.43%、25.37%、16.01%、12.60%、36.35%和16.54%、10.85%、29.36%、17.35%、7.09%。

最終的統計數據描摹2010年上海房價的瘋狂，有些讓人瞠目結舌：成交均價10萬以上的樓盤已經從2009年的3個增加到7個，2010年一手豪宅銷售額達創紀錄的360億元。原本成交均價已超10萬元的湯臣一品，2010年的成交均價再漲近一半。

如果說這就是嚴厲調控的2010年樓市的結局，不免有些刺痛。

“年度成交均價環比漲幅這一數據，雖然不能完全等同於房價的上漲速度，但卻是最能說明房價當前所處位置。”中房信分析師薛建雄坦言，2010年成交均價的統計結果清楚說明上海房價處在歷史高位。

成交均價環比漲幅創歷史

房價在2010年的嚴厲調控中，不但沒有下調，反而維持高位并繼續攀升，才導致最終年度成交均價環比漲幅井噴。

一户家庭只能在六城区范围内新购一套新建商品住房，对不符合条件的非本地居民购房采取限贷措施，同时继续加大保障性住房建设

1月11日，本市发布《关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，在该意见中，“限购”成为最引人注目的“关键词”——— 从该政策发布之日起，本市及外省市购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)只能在本市市辖六区范围内新购一套新建商品住房。

“限购令”的实施会给我市房产市场带来什么样的影响，目前市场上的房价、销量、需求状况呈现什么样的态势？各大楼盘、购房者、开发商以及业内专家如何看待新政？带着一系列问题，记者进行了深入采访。

限购背景：需求高涨的太原楼市

几天来，记者走访了我市多家在售楼盘，“不愁卖”毫无疑问是当下各房地产项目的共同状态。在位于迎泽区的“宏盛花园”项目现场，售楼员表示：一期准现房已经售罄，二期预计春节后封顶，但是大部分房源已经售完，只剩部分大户型。这里3个月前的均价是每平方米5000元，目前的均价已经是5300元。“房子卖得很好，只要一开盘，当天就能出售80%，”销售人员介绍。

在万柏林区的 “十二院城”，其房源3个月前均价6500元，现在均价7000元，2011年7月入住的第一期，在开盘的两个月内全部售完，目前在售的是2012年8月交房的二期，小高层只剩顶层或底层。随后，记者还调查了“贵通润园”、“紫荆假日”等多家楼盘，结果显示，各家销售都很火爆，基本在开盘一两个月就基本售完，而且价格都在一路上涨。

记者从市房管局了解到，继2010年10月、11月商品房市场成交逐步走高之后，12月成交数据依旧延续着利好态势，成交套数与成交均价均稳步上扬。12月太原市商品房成交2628套，成交均价每平方米7177.5元，环比上涨 21.6%； 总 体 成 交 面 积362017.88平方米，环比上涨31.8%；成交均价每平方米7177.5元，环比上涨4%。

限购出台：市民热盼住宅降价

上海今年年初将对新增大户型商品住宅征收房产税的传言，非但没有抑制住房价，反倒催生了一场“抢房避税”潮。

　　同策咨询研究机构日前发布的统计数据显示，上海去年10~12月成交的大户型数量远远超过去年八九月份。该机构重点抽样调查的10个主力房型在120~150平方米的大户型项目中，有8个项目成交套数超过去年的八九月份，甚至连远在上海崇明岛的融科·托斯卡纳庄园，开盘时都有数百人前往咨询。

　　“房产税试点的预期越来越强，促使部分购房者为"赶末班车"而购买大户型产品。”同策咨询研究机构的分析师说。

　　21世纪不动产近日发布名为《新房市场急缺大户型房源》的报告称，由于前期销量增加，上海130平方米以上的大户型房源目前存量稀少，新的房源至少在3月份以后才会上市。由于供应稀少，“1月1日至1月9日，上海130平方米以上的大户型成交面积占市场总成交的19%，较2010年12月减少了2个百分点。”

昨天上海、重庆再传“房产税”征收新细节业内人士认为对抑制房价作用不大 ———

财经关注

昨天，重庆、上海两地再次传出“房产税”征收范围和税率等细节的消息，两地房产税“落地”的脚步声越来越近。而让人意外的是，昨天，多位购房人和业内人士以及相关经济学家、市场研究人士却对此提出了质疑，认为从目前两地透出来的有关房产税的消息看，两地“房产税”符合条件的征收对象“难以找到”。也正是如此，两地“开征”房产税到底是为调控房价还是为财政募集收入开新路成了上述人士的普遍质疑。

■两地房产税征收对象

指向大户型

根据昨天有关媒体的报道，重庆市长黄奇帆称，重庆试点的房产税既针对增量房，也针对存量房。而之前，他在接受媒体采访时透露，渝版房产税试点方案主要针对高档住宅，基本思路包括：先对别墅、200平方米以上“大房子”和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征；按面积计，实行累进税率；征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征；每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税；外地人炒房，可能被征税。而征收时间则有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。

而有关上海房产税的消息一直以来似乎都很模糊：从去年开始，就传上海市政府虽早已向国务院提交试点方案，但至今未对外透露任何细节。非官方渠道的沪版房产税试点方案已流传出多个版本，以面积和价值为主要计征标准，从增量扩展至存量。去年年底，上海复旦[4.25 1.68%]大学一场房产税研讨会上，有专家透露出一个新方案：“若新增购房，对每户名下超出200平方米以上的部分房产面积进行征收”。而昨天，自上海的消息显示，复旦大学房地产研究中心副主任陈杰在公开场合称上海的房产税将“只对新房征收”、“人均免征面积60~70平方米”、“税率0.5%~0.6%”，据称这三个要点是目前关于上海房产税最为权威的消息。

数据显示，2010年上海市单价在5万元以上的高端住宅成交面积较2009年增加了13.85%。同时，众多品牌开发商的高端产品层出不穷，豪宅供应不断增长，2010年全市5万元/平方米以上的楼盘有60个，相比2009年增加近一倍。

　　业内人士指出，随着保障性住房市场与商品房市场的剥离，豪宅或将成为商品房市场主流。不过，未来市场行情还将受房产税等政策影响。

　　引领翘尾行情

　　2010年年末，楼市出现了一波“翘尾”行情，豪宅市场表现惊人。来自上海中原研究咨询部的统计数据显示，2010年12月，上海豪宅市场成交面积6.81万平方米，成交263套，同比分别大增102%、196%。

　　相比2009年上海市新建普通商品住宅市场成交面积2.13%的涨幅，2010年底的豪宅市场可谓是风生水起，收官交易的火热程度远超普通住宅。

　　专家认为，高端物业的贵重物品属性决定了其天生具备更显著的抗通胀特性，决定了高端物业的上涨趋势。加之当前通胀预期更是助推了楼市的上涨行情。2010年的宏观调控力度虽然大，但政策在各地实际推行中大打折扣，部分消解了看似“史无前例”的严厉调控的威力。

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年上海市5万元/平方米以上的高端住宅成交面积为46.51万平方米，环比增长了13.85%。

　　佑威房地产研究中心主任陆骑麟(博客)认为，2010年上海市高端住宅成交大幅热销，项目价格持续走高，与贯穿于2010年的楼市调控政策以及通胀预期有关。

資料來源：AM730
http://www.am730.com.hk/article.php?article=40543&d=1393

　　上海新房成交量在2010年底连续数日出现了破千套的“翘尾”行情，这一疯狂的情况终于在新年第一周有所缓解。

　　中国房产信息集团公布的最新数据显示，上周(1月3日—9日)上海全市商品住宅成交量28.9万平方米，环比下跌25.7%；成交均价23268元/平方米，环比下跌11.9%。但同时，上海商业地产、豪宅继续逆市上扬。

　　商业地产继续“圈地”

　　2010年，在楼市调控的大背景下，绝大多数城市的商业地产市场却“逆势受宠”，众多地产巨头纷纷选择“加码”商业地产。

　　作为中国商业地产第一品牌的万达集团率先加速启动商业地产。以上海市场为例，继上海五角场、周浦、江桥万达之后，万达集团2011年再下一城，于1月8日启动宝山城市综合体。

　　据了解，作为万达集团布局上海的第四座万达广场，宝山万达广场为约30万平方米的大型城市综合体，集商业广场、产权旺铺、高档写字楼等业态于一体。

　　而在全国市场，今年万达又将有17座万达广场拔地而起。万达集团形成了以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假为五大支柱产业的企业集团，企业资产超过1000亿元，年销售额超过700亿元，成为中国商业地产第一品牌。按计划，2012年万达广场将达70个，持有物业量达1700-1800万平方米。

　　沪高端市场“风生水起”

　本报讯（记者刘宇鑫）在重庆市宣布在今年对高档住宅征收房产税后，高档住宅的价格走向再次引起了市场的关注。DTZ戴德梁行昨天发布的最新调查报告显示，去年第四季度，北京高档住宅平均租金为每月每平方米146.4元，环比增长5.2%。同期，高档住宅售价环比上涨了6.1%，每平方米45928元。

　　在整个高档住宅租赁市场中，酒店式公寓最为抢眼，租金涨幅达9.4%，达到每月每平方米201.3元。业内人士分析认为，大量外资企业回归导致高端管理人才对酒店式公寓的需求明显提升，价格和入住率都攀升至当年最高水平。由于需求的增长，整个市场空置率也由第三季度的19.9%下降至19%。

　　作者：刘宇鑫

資料來源：搜狐新聞、北京日報
http://roll.sohu.com/20110112/n302056166.shtml

导报记者 刘勇 济南报道

纵观整个2010年，调控成为房地产市场的总旋律。国十条、二套房首付提高、国五条、三套房停止房贷、限购令等政策连续出台，房地产市场调控力度不断加码。住宅市场的投机性需求成为打击目标，而纯投资的商业地产却未涉及，并吸引了越来越多投资者的目标。由此带来的是商业地产价格的一路飙升，部分价格已经突破了10万元一平方米。

投资者纠结买房还是买铺

从去年国庆节到现在，孙毅一直纠结着，是再买套房子还是买间商铺成了两难选择。孙毅拥有自己的公司，年收入约为几十万元，已经拥有了两套房子。而手中有了闲钱的他，还想继续投资。“买房还是不错的资产保值增值方式。”7日，孙毅这样对经济导报记者说。

去年国庆节期间，他向一个朋友透露出想买房投资的想法，对方却劝他买间商铺。

“虽然国家近两年一直在调控房价，但济南的房价非但没有下跌，还一直在涨。”不过孙毅还是有些担心，如果国家继续调控房地产市场，房价万一下跌了，对他来说就是投资失败。

1月9日石家庄市商品住宅分面积段成交备案对比

　　据“石房在线”网楼市行情系统显示，2011年1月9日石家庄商品房总备案143套。其中，住宅备案量0.7516万平方米，较1月8日涨28.70%。

　　1、住宅

　　按面积销售房产分面积段备案统计，住宅备案57套，占总备案量套数的39.86%，面积7516㎡。

　　其中，60㎡以下住宅备案6套，357㎡；60㎡至80㎡住宅备案25套，3643㎡；80㎡至100㎡住宅备案10套，900㎡；100㎡至120㎡住宅备案15套，2424㎡；150㎡以上住宅备案1套，192㎡。

　　2、商业服务房屋

　　今年的商品房什么价？啥样的户型多？有哪些楼盘开始让利促销了……昨日，由沈阳市房产局主办的2011年沈阳市百姓购房需求调查登记大会在沈阳科学宫会展中心开幕。组委会推出首批31家2011年度已经确定让利幅度和优惠标准的沈阳市房地产开发项目，帮助市民及时了解在售楼盘的最新信息。

　　此外，本届大会还展出了63家拟新开工建设的商品住宅项目信息，并设置了沈阳市房产局公共服务区、百姓购房服务区等，为观展市民提供政策咨询、置业指导服务。

　　房产调控将看百姓需求

　　想在哪买房，买多大面积的，什么价位的，是看重户型设计还是园区配套……昨日上午9时，2011年沈阳市百姓购房需求调查登记大会举办首日就吸引了众多沈阳市民。记者了解到，此次调查是沈阳市首次面向所有购房百姓进行全面的购房需求调查，将沈阳市房产市场的需求量、需求类型、需求特征登记在案。大会期间，市民根据自己现实的需要，可以在现场填写《沈阳市百姓购房需求调查登记表》，登记购房需求，市民也可以登录网站填写。记者在现场见到，《沈阳市百姓购房需求调查登记表》内容包括购房者基本信息、购房意向、购房理由、购房因素、对房交会的建议等几项内容，购房意向中又分为意向区域、需求面积、预期价格、购房时间等内容。在现场填《购房需求调查登记表》的陈女士现在家住沈河，她比较关注铁西、浑南区域的房子，“我想买套120平方米左右的住房，价格最好在每平方米6000-7000元，买房是自住需求。”陈女士称。

　　组委会相关负责人告诉记者，大会之后，市民百姓填写的《购房需求意向征集单》将进行分析整理，制作“2011年沈阳市百姓购房需求调查登记大会信息报告”，面向社会发布。报告将不仅为行业主管部门制定相关管理与调控政策提供依据，为有针对性地实现供需精准对接服务提供依据，更为房地产开发企业建设更加符合市场需求的产品提供权威性的依据，满足百姓购房需求。

　　今年首批让利楼盘公示

　　新年有哪些特价楼盘？优惠幅度有多大？楼盘位置、建筑类别、户型都有啥？在本届大会上，组委会推出首批31家2011年度已经确定让利幅度和优惠标准的沈阳市房地产开发项目，以展示板的形式公示这些特价销售楼盘的价格、户型、可售套数以及让利优惠额度，帮助市民及时了解在售楼盘的最新信息。记者了解到，这31家让利楼盘不仅有浑南、沈北新区、铁西、皇姑等热点区域的楼盘，也有苏家屯、于洪等区域的楼盘，房价最高的住宅为位于铁西区兴华南街慈芳大厦项目，高层住宅参考价格为7180元/平方米，房价最低的为位于沈北新区胡台新城的时代明城项目，多层住宅参考价格为2800元/平方米。各楼盘让利幅度有免一平方米房价款的，也有免一年物业费，全款购房送旅游的。如慈芳大厦项目，就推出了持百姓购房卡免一平方米房价款，100平方米以下送排油烟机、电磁炉、热水器及8折购地下停车位的优惠；位于浑南奥体区域的泛美华庭项目，百姓购房卡会员每平方米免20元，再免一平方米房款；位于沈抚新城区域的旺力城项目，推出了送一年物业费，在3月1日前全款购跃层送三亚双人游、全款买别墅送双人香港游的优惠。

　　现场看展的李女士告诉记者，她想在和平区砂山地区给儿子买一套住房。“虽然很多楼盘推出了让利活动，但价格还是有些高，房价要是能在每平方米四五千元就好了。”李女士称。

香港文匯報訊　(記者 梁悅琴)新鴻基地產旗下港島壽山村道9號「Shouson Peak」日前突然公布首張價單，第15號屋以2.828億元預留，以其建築面積6,140呎計，呎價46,059元，有望創出壽臣山洋房新高呎價，反映富豪對供應少的豪宅需求相當大。業界相信，香港豪宅價格今年最少升15%，而新盤供應量預計4,759伙，有望創近11年新高。

政府出招或抑交投12%

　利嘉閣指出，今年環球資金氾濫湧港、息率低企及經濟好轉的情況仍然存在，預期繼續推升豪宅價格最少15%。不過，政策因素風險亦同時增加，政府出手干預將窒礙豪宅買家正常的入市步伐，料會拖累今年一、二手豪宅買賣登記量下跌約12%至約8,000宗水平。

　利嘉閣地產九龍豪宅營業董事林松偉(見圖)指出，豪宅市場去年表現突出，價量齊升，可見市場對供應珍罕及保值能力較佳的豪宅需求甚大。今年全港共有39個全新豪宅項目可供發售，單位總數4,759伙，如果有關項目能悉數登場，實際推盤量將會超越01年高位，創下近11年新高。

　以項目劃分，三區均有大型項目可供推售，港島區有南區惠福道項目（411伙）；九龍區以大角咀海泓道及欣翔街交界項目（740伙）及大角咀海輝道項目（663伙）規模較大；新界區則數大埔白石角填海區1A、B及C期（1,235伙）供應最多豪宅單位。

　利嘉閣地產董事兼至尊豪宅主席張偉文指出，去年政府多次推出壓抑樓市措施，包括收緊住宅物業借貸成數、增加豪宅買賣印花稅、禁止一手樓花摸貨及對兩年內轉手物業收取特別交易稅，炒家被迫離場，整體物業市道降溫不少。同時，政府揚言若果措施無效，將再加重力道打壓樓市，估計將窒礙市場正常的買賣交投運作，令整體物業交投放慢，預期在換樓流轉放慢的情況下，今年豪宅買賣交投將稍稍不及去年。

外商湧港 租金看升10%

　張偉文預期，在政策風險增多的情況下，今年一二手豪宅買賣登記量值分別約8,000宗及1,950億元水平，預測按年跌幅約為12%及6%，但在各路資金追捧下，豪宅造價可望繼續繼續上升，預期全年漲幅將達15%。租金方面，預期更多跨國企業將恢復僱用外籍高層駐港，加上對沖基金及投資銀行爭相落戶本港，公司客租用豪宅作員工宿舍的情況將繼續增多，豪宅租金將能保持去年升勢，因此預料豪宅租金將有10%的上升空間。