数据显示，2010年上海市单价在5万元以上的高端住宅成交面积较2009年增加了13.85%。同时，众多品牌开发商的高端产品层出不穷，豪宅供应不断增长，2010年全市5万元/平方米以上的楼盘有60个，相比2009年增加近一倍。
业内人士指出，随着保障性住房市场与商品房市场的剥离，豪宅或将成为商品房市场主流。不过，未来市场行情还将受房产税等政策影响。
引领翘尾行情
2010年年末，楼市出现了一波“翘尾”行情，豪宅市场表现惊人。来自上海中原研究咨询部的统计数据显示，2010年12月，上海豪宅市场成交面积6.81万平方米，成交263套，同比分别大增102%、196%。
相比2009年上海市新建普通商品住宅市场成交面积2.13%的涨幅，2010年底的豪宅市场可谓是风生水起，收官交易的火热程度远超普通住宅。
专家认为，高端物业的贵重物品属性决定了其天生具备更显著的抗通胀特性，决定了高端物业的上涨趋势。加之当前通胀预期更是助推了楼市的上涨行情。2010年的宏观调控力度虽然大，但政策在各地实际推行中大打折扣，部分消解了看似“史无前例”的严厉调控的威力。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年上海市5万元/平方米以上的高端住宅成交面积为46.51万平方米，环比增长了13.85%。
佑威房地产研究中心主任陆骑麟(博客)认为，2010年上海市高端住宅成交大幅热销，项目价格持续走高，与贯穿于2010年的楼市调控政策以及通胀预期有关。
“楼市调控政策落实后，实际上抑制了部分刚性需求，而通胀预期则推动投资需求加速入市，高端住宅成交便逐步走高。”陆骑麟说。
此外，尚海湾豪庭、仁恒怡庭、四季雅苑、翡冷翠园等一批豪宅相继热卖，成交数据和销售金额又一次证明高端楼盘不缺买主。高端住宅的成交热潮一定程度上与近年来高端市场出现的供应大幅增加也密不可分。
中国房产信息集团(微博)公布的一项最新统计数据显示，2010年上海均价在5万元/平方米以上的楼盘有60个之多，而2009年全年只有33个均价在5万元/平方米以上的楼盘。
扎堆豪宅开发
“在高价拿地后，开发商只有选择更高的产品附加值来提高产品质量，才能获得更多的利润。”上海某房企市场研究主管邱先生告诉记者，不断出现的“地王”也是促使开发商转向高端产品开发的重要原因。
更有开发商人士向记者坦言，“高端豪宅市场将成为未来的商品房市场的主流。”该人士解释道，在被称为“房地产市场转型元年”的2010年，全国保障房共开工590万套。2011年规划1000万套。两年筹建1590万套保障房，预计将有5000万左右的低收入人群进入保障房市场。随着保障性住房市场与商品房市场的剥离，中低端市场将逐步被保障房市场所取代，在商品房市场中，高端豪宅将成为市场的主流产品。所以才会有如此多的开发商对于高端住宅趋之若鹜。
随着管理层对保障性住房建设力度加大，政策范围覆盖不断扩大，可以看到，不少品牌开发商开始在高端市场深耕。万科、龙湖、金地、鹏欣等都已经陆续推出精心准备已久的“高端系”产品——万科“金色系”、金地“天”字号、龙湖蓝湖郡、鹏欣白金湾等，这些开发商似乎都在向外界表明自己的态度。
中国房地产信息集团分析师薛建雄(微博)表示，一线城市的商品房市场开始呈现越来越明显的高端化倾向，2011年，随着新鸿基的滨江凯旋门和襄阳市场项目上市都已提上日程，这两个项目的售价将会直追汤臣一品，而黄浦江沿线的一些楼盘已经在向10万元/平方米的单价冲刺，其他内环内优质地段新盘的单价也都在向10万元/平方米冲刺。预计两年后上海豪宅的门槛就将从现在的5万元/平方米以上提高到10万元/平方米以上，各环线各档次的房价格局也将会重新洗牌。
回顾2008年以前，整个上海市单价10万元/平方米以上的高端住宅项目除了市中心的汤臣一品之外，就只有佘山的顶级别墅了。从2009年开始，市场上单价过10万元/平方米的高端项目不断增加。
2010年，仅市中心的10万元/平方米以上的公寓项目就不下七八个，中粮海景壹号、白金湾、翠湖天地嘉苑等一大批项目相继登场。随着房价日益上涨，高端住宅项目的供应也与日俱增。
房产税影响
“2011年，在世界经济复苏缓慢而中国经济保持稳步增长的大环境下，人民币升值冲动依旧存在，上海国际化都市的定位吸引外资投资中国楼市避险的现象不会改变，预计今年豪宅价格依然会呈现稳中有升的走势。”上海中原研究咨询部研究经理龚敏认为。
同策房地产咨询机构分析师表示，依然看好2011年中国豪宅市场，虽然在一些地区限购令会对豪宅市场产生影响，但中国富豪购买力仍然坚挺，在通货膨胀的预期下难以消减其持有豪宅的热情。
“在历经了2010年两轮调控以后，豪宅客户依托庞大的资金运营，积极调整投资产品策略，应对楼市低迷时期。”龚敏表示。
从去年年尾豪宅市场火爆的成交数据可以看到，在楼市调控期，豪宅依然受到热捧，而展望2011年，房产税预期与豪宅市场火爆不无关系。
陆骑麟表示，“对于2011年高端住宅市场而言，我们还需谨慎对待。一旦房产税出台，高端住宅将会是其调控的首要对象，短期内高端住宅市场将受到较大的冲击。”
此前，重庆市市长曾多次在公共场合谈论重庆房产税试点问题，说到将对高端住宅征收额外的税费。
陆骑麟指出，房产税的出台将是必然的趋势。不过，如果还是像目前这样，经常有各种关于房产税的消息，但它就是迟迟不出台，对购房者心理的影响将会更大。购房者对房产税的心理“恐惧”将会日益加强，这也将直接影响到豪宅市场的交投。
資料來源：新浪地產
http://news.dichan.sina.com.cn/2011/01/13/263716.html
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