過去的2010年上海樓市，“調控日益嚴厲但房價還在漲”這是絕大多數人的共識。但若說“2010年上海商品住宅成交均價環比漲幅史上最兇，超過以往任何一年”，估計絕大多數人都會詫異。
但統計數據已出爐，“成交均價漲勢史上最兇”已是事實。數據顯示，2010年上海市各環線商品住宅成交均價，內環內、內中環、中外環、外郊環、郊環外的環比漲幅分別高達36.41%、41.39%、58.64%、52.95%和54.94%，即使是瘋狂的2007年和2009年，同類數據僅分別是15.43%、25.37%、16.01%、12.60%、36.35%和16.54%、10.85%、29.36%、17.35%、7.09%。
最終的統計數據描摹2010年上海房價的瘋狂，有些讓人瞠目結舌：成交均價10萬以上的樓盤已經從2009年的3個增加到7個，2010年一手豪宅銷售額達創紀錄的360億元。原本成交均價已超10萬元的湯臣一品，2010年的成交均價再漲近一半。
如果說這就是嚴厲調控的2010年樓市的結局，不免有些刺痛。
“年度成交均價環比漲幅這一數據，雖然不能完全等同於房價的上漲速度，但卻是最能說明房價當前所處位置。”中房信分析師薛建雄坦言，2010年成交均價的統計結果清楚說明上海房價處在歷史高位。
成交均價環比漲幅創歷史
房價在2010年的嚴厲調控中，不但沒有下調，反而維持高位并繼續攀升，才導致最終年度成交均價環比漲幅井噴。
“2010年，大家都能感覺到豪宅賣得好，但最終統計的結果還是嚇了一跳。”一位房地產代理公司負責人坦言。盡管2010年的樓市遭到嚴厲調控，但上海豪宅市場依然保持熱銷之勢，平均每天有近億資金進入，豪宅的價格也被持續推高。
中國房產信息集團公布的最新數據顯示，2010年有60個均價超過5萬以上的樓盤共成交了2342套房源共計53.78萬平方米，總成交金額360.45億元。而2009年只有33個均價5萬以上的樓盤成交了1639套43.12萬平方米，總成交金額297.11億元。
上海官方房地產成交網站數據顯示，其中，湯臣一品2010年成交17套房源的均價達到154168元/平方米，比去年成交41套房源103828元/平方米的均價上漲了48.5%。受其帶動，黃浦江對面的外灘九里等也開始大幅提高建筑和裝修標準。
城市核心地段的優質樓盤價格上漲驚人。另一個案例是，徐匯苑2010年1月推出的三期產品雖然品質較之前的二期大有提升，但售價更是從3萬元直接抬高到6.5萬元/平方米。
值得注意的是，上海頂級豪宅的陣容在2010年實現快速擴容。成交均價10萬以上的樓盤已從2009年的3個增加到7個，而2008年之前上海一直只有湯臣一品一個樓盤的售價超過10萬。
“預計兩年后上海豪宅的門檻就將從現在的5萬元以上提高到10萬元以上，那么各環線各檔次的房價格局也將會重新洗牌。”薛建雄分析。目前，新鴻基的濱江凱旋門和襄陽市場項目都已提到上市日程，這兩個項目的售價將會直追湯臣一品，而黃浦江沿線的一些樓盤已經在向10萬元的單價沖刺，其它內環內優質地段新盤的售價也都在向10萬元沖刺。
2010上海各板塊樓盤房價變動（2009年四季度均價與2010年四季度均價對比）統計發現，上海有效統計的83個樓市板塊中，有2個板塊漲幅超過100％，16個板塊漲幅在50％-100％之間，23個板塊漲幅在30％-50％之間，波動在10％以內的僅7個板塊。
正是在這樣的背景下，上海商品住宅2010年成交均價的環比漲幅出現了從未有的瘋狂。
有專業人士分析，其實，年度成交均價環比漲幅比當年成交均價升幅更能直接說明房價當前所處的價位。正是由於2009年底房價攀上高位后，在2010年的嚴厲調控中，不但沒有下調，反而維持高位并繼續攀升，才導致最終年度成交均價環比漲幅井噴。
真正的難題：高位房價
調控的最終目的并未達到，房價居高不下及過快的漲幅，令2011年調控力度一定會更趨嚴厲，并具有更強針對性。
假設2009年成交均價從年初1萬元/平方米飆升100％到年底的2萬元/平方米，而2010年成交均價從年初到年底始終維持在2萬元/平方米的水平，漲幅為零，但2010年的年度成交均價仍將比2009年環比大增。
這也正是擺在調控面前的最大難題：控制房價上漲遠遠不夠，關鍵在於如何讓處在高位的房價真正下調。
中原地產的報告顯示，就在2010年的最後一周，上海全市成交均價在高端樓盤集中交易拉動下再次攀升，上漲幅度較前一周擴大3個百分點，達到2.6萬元/平方米。該周單價在10萬元/平方米以上的樓盤個數較前一周增加4個，達到6個，其中浦東陸家嘴板塊的“湯臣一品大廈”成交一套18.28萬元/平方米房源，創歷史峰值。
2010年全年上海商品住宅（剔除配套動遷）供求量分別為1095.06萬平方米、972.25萬平方米，較上年分別下滑20.01%、48.93%，較2008年分別下跌15%，上漲1.2%，供求比1.12∶1；成交均價21188元/平方米，較上年上漲32.1%。
或許，與曾經讓國內房價望塵莫及的國際高房價城市的重新比較，才能猛然發現，當前的房價已經不是遏制上漲的問題。
中國房產信息集團公布的最新數據顯示，2010年各環線新建商品住宅的套均總價分別為內環內651.6萬元、內中環423.3萬元、中外環317.5萬元、外郊環215.9萬元、郊環外171.1萬元，環比分別上漲了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。
據香港土地注冊處公告的2010年上半年成交樓宇77262份3110.01億港元來算，香港平均每套房屋的成交價為402.5萬港幣，按最新的0.85比1的港幣對人民幣匯率來算，相當於342.2萬/套人民幣。上海2010年外環線以內的主城區所成交的19459套新建住宅共成交845.2億元，平均每套434.3萬元。比全香港住宅平均成交價格342.2萬元/套高出27%。
這無疑是以上海為代表的樓市，多年調控后面臨的新課題。
國家信息中心宏觀政策動向課題組近日在報告中指出，2011年，如果房價出現反彈，不排除出臺更嚴厲的政策措施的可能。只要政策方向不出現逆轉，2011年房地產價格整體震蕩向下的概率較大。上海中原研究咨詢部經理龔敏坦言，調控的最終目的并未達到，房價居高不下及過快的漲幅，令2011年調控力度一定會更趨嚴厲，并具有更強針對性。
資料來源：鉅亨網新聞中心 (來源：財匯資訊，摘自：21世紀經濟報導)
http://news.cnyes.com/Content/20110113/KDUF5SKYGD7FI.shtml
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